Les faits
Un projet majeur impliquait la construction d’un grand stationnement souterrain avec deux tours de copropriété. Le projet a duré 30 mois, et aucune réclamation n’a été déclarée pendant la construction.
Quatre ans après l’achèvement du projet, la société de gestion de la copropriété a engagé un inspecteur de l’enveloppe du bâtiment. L’inspecteur a constaté certains défauts dans les travaux de plusieurs sous-traitants. La société de gestion de la copropriété a intenté une poursuite contre le promoteur, l’entrepreneur général et plusieurs sous-traitants, alléguant des malfaçons ainsi que des dommages matériels.
Comment une police d’assurance wrap-up peut-elle être déclenchée plusieurs années après l’achèvement d’un projet? Plusieurs facteurs entrent en jeu :
- Les polices d’assurance wrap-up couvrent généralement les travaux terminés sur 12 ou 24 mois. L’objectif de cette couverture est d’indemniser l’assuré pour les événements survenant dans les 12 à 24 premiers mois suivant l’achèvement du projet de construction.
- La décision de la Cour suprême du Canada de 2010 (Progressive Homes Ltd. c. Cie canadienne d’assurances générales Lombard) a conclu qu’un assureur est tenu de défendre une réclamation lorsque les faits allégués dans les plaidoiries, s’ils s’avéraient exacts, obligeraient l’assureur à indemniser le titulaire de police pour la réclamation. En d’autres termes, il suffit qu’il y ait une simple possibilité que la réclamation relève de la police d’assurance, et la couverture sera déclenchée.
- Dans le cas ci-dessus, bien que la poursuite ait été entreprise après l’expiration de la période après les travaux terminés, la police est toujours déclenchée puisque les allégations portent sur des malfaçons et des dommages matériels. Les allégations portent sur le fait que les dommages matériels ont commencé pendant la période après les travaux terminés.
- La déclaration a été rédigée de manière générale par l’avocat de la demanderesse, déclenchant la police d’assurance wrap-up et l’obligation de défendre. Si les allégations n’avaient porté que sur des malfaçons (qui sont exclues par la police d’assurance wrap-up), la police d’assurance wrap-up n’aurait pas répondu.
Les polices d’assurance wrap-up désignent généralement le propriétaire du projet et l’entrepreneur général comme des « assurés désignés » et incluent tous les sous-traitants comme des assurés additionnels. De plus, les polices d’assurance wrap-up incluent des dispositions de responsabilité réciproque et de divisibilité, ce qui signifie que c’est comme si chaque assuré avait accès à sa propre police. En raison des dispositions de responsabilité réciproque et de divisibilité, une défense juridique distincte a dû être fournie à chacun des défendeurs, ce qui a considérablement augmenté le coût global de la réclamation.
L’expert en sinistres s’est rendu sur place pour enquêter sur les allégations et a constaté des malfaçons de la part de plusieurs sous-traitants, ce qui a entraîné des dommages matériels à certaines unités et parties communes. Tous les sous-traitants impliqués dans les allégations étaient nouveaux pour l’entrepreneur général et étaient les soumissionnaires les moins chers pour les travaux sous-traités.
Le résultat
Il a fallu quatre ans pour résoudre la poursuite et la réclamation a finalement été réglée huit ans après l’achèvement du projet.
Le coût total de la réclamation s’élevait à plus de 2 millions de dollars, y compris les frais de règlement et de défense. Les frais de défense ont été presque aussi élevés que les sommes réellement versées dans le cadre du règlement en raison des honoraires juridiques pour défendre les différents assurés en vertu de la police d’assurance wrap-up (dont 75 % ont servi à défendre plusieurs sous-traitants ayant effectué les malfaçons). La perte a été imputée aux antécédents en matière de sinistres de l’entrepreneur général puisqu’il a souscrit la police d’assurance wrap-up.
Les facteurs de risque
Dans le cadre de projets de construction de plus grande envergure, les entrepreneurs généraux doivent parfois obtenir des soumissions de dizaines de sous-traitants. Choisir l’offre la plus basse n’est pas toujours le meilleur choix. L’évaluation d’un certain nombre de facteurs, notamment le prix, la réputation, l’expérience (y compris l’expérience du personnel clé) ainsi que les choix de produits, est essentiel pour prendre une décision finale concernant vos sous-traitants.
Facteur de risque n°1
Il est essentiel d’évaluer tous les facteurs dans la soumission d’un sous-traitant. Ne vous concentrez pas uniquement sur le prix. La réputation, l’expérience (y compris l’expérience du personnel clé) ainsi que le choix des produits sont essentiels au bon déroulement d’un projet de construction.
Facteur de risque n°2
Les projets de copropriété comme celui-ci sont généralement couverts par un programme provincial de garantie des maisons neuves.
Par exemple : Tarion en Ontario. Des périodes de garantie différentes sont prévues pour les différentes parties du bâtiment, par exemple deux ans pour les défauts de matériaux et de main-d’œuvre, cinq ans pour les défauts de l’enveloppe du bâtiment et 10 ans pour les défauts structurels (les programmes de garantie provinciaux ne sont pas tous identiques). Ces périodes de garantie sont importantes, car les sociétés de gestion de copropriété prévoient généralement des inspections du bâtiment qui coïncident avec la couverture de la garantie et qui visent spécifiquement à identifier les éventuels défauts.
Même un bâtiment solidement construit présentera probablement au moins quelques défauts mis en évidence par une inspection. Le fournisseur de garantie provincial sera parfois nommé dans la poursuite, mais certains des éléments réclamés par la société de gestion de copropriété seront invariablement exclus de la garantie. Il est donc fréquent que l’entrepreneur général, le promoteur, les sous-traitants et même les experts-conseils en conception soient également nommés dans la poursuite.
En raison des inspections effectuées des années après l’achèvement du projet, une supervision adéquate pendant la construction est impérative pour s’assurer que toutes les étapes du processus de construction sont réalisées correctement dès la première fois et pour minimiser le risque de défauts qui peuvent se développer plus tard.
Facteur de risque n°3
Certaines polices d’assurance wrap-up protègent le rapport sinistres-primes du propriétaire et de l’entrepreneur général (c’est-à-dire les acheteurs de la police d’assurance wrap-up) au moyen d’une couverture appelée « Assurance excédentaire – Travaux terminés de l’entrepreneur ». Cette couverture stipule que la police d’assurance wrap-up est excédentaire par rapport aux polices annuelles de la responsabilité civile générale des entreprises (RCG) des sous-traitants. Cela signifie que dans une situation de réclamation telle que celle décrite ci-dessus, les sous-traitants responsables des malfaçons disposeront de leurs propres polices RCG pour répondre à la perte, réduisant ainsi le rapport sinistres-primes pour le propriétaire du projet et l’entrepreneur général. Un rapport sinistres-primes plus faible pour « l’assuré désigné » (le propriétaire du projet et l’entrepreneur général) se traduira à terme par des économies de prime lors de l’achat de futures polices d’assurance wrap-up.